Instantánea del crash
Así fue el final de la 'fiesta' de la burbuja inmobiliaria de Jerez, uno de los ejemplos del cataclismo del ladrillo que ha dejado cientos de limbos de propiedad.
Pedro Ingelmo
La fiesta es en una casita de campo muy cerca de Sherry Golf. En el horizonte, la cúpula de la Catedral de Jerez. En el chamizo, a la sombra de un sol que abrasa los girasoles, hay un perol gigante de berza. Corre el fino y los invitados comparten una euforia contagiosa. El anfitrión tiene tres de los primeros cuatro apellidos encadenados con la historia del abolengo agrario del latifundismo jerezano. Entre los invitados se encuentran nombres conocidos de la ciudad: el propio responsable del urbanismo, Pedro Pacheco; el conseguidor José Luis López, conocido por su amistad con Jesulín de Ubrique y al que le llaman en el plasma rosa El Turronero; el abogado Joaquín Bilbao, que fue presidente del Xerez...
Celebran una magnífica operación por la que el anfitrión se acaba de embolsar 200.000 euros, que es sólo un 10% de la transacción total de este terreno rústico que ya aparece señalado en el futuro Plan General con una pastilla roja que le concede la condición de futuro urbanizable. Ninguno de los que está en la fiesta ha puesto el dinero que se celebra. Junto a este lugar se levantará un gran hotel y villas turísticas. Funciona así: hay una sociedad A intermedia que patrocina uno de los abogados presentes y el desarrollo lo hará una sociedad B, Tremón, propiedad de Hilario Rodríguez, un ejecutivo procedente de Alcatel que dio el salto inmobiliario hasta el punto de ser conocido como uno de los 15 señores del ladrillo español. Pero quienes financian esta fiesta no están en ella. Son el Banco Sabadell, que paga el proyecto turístico, y Cajasur, la caja cordobesa, que ha ido "a pulmón" a la operación. Se brinda por ello, aunque el que estará brindando a lo grande es el propietario de los terrenos de enfrente, al otro lado de la autovía, el duque de Tetuán, que ha cobrado en su totalidad de una sociedad mixta formada por la caja levantina CAM, con Tremón. Han pagado muchos millones de euros por terrenos rústicos. Es verano de 2005.
"No había conciencia de que hiciéramos nada malo", cuenta uno de los empresarios que asistió a esa fiesta. "Ganábamos todos: los registradores, el Ayuntamiento con las plusvalías, los propietarios, la sociedad A, la sociedad B, los corbatas verdes de Tecnocasa, los corredores... Ganaban los notarios, que antes ibas a una notaría y había 18.000 personas y ahora hay dos telarañas... Incluso Hacienda, pese a que parte del dinero se perdía en las intermediaciones, ganaba más de lo que gana ahora. Quizá no se pagaba todo lo que se debía pagar, pero una parte sí se pagaba. Además, los bancos daban hipotecas a gente que compraba algo que nunca había soñado tener. Y se generaba empleo. Todo el mundo mojaba del sopón".
Tremón fue el segundo gran catacrac del ladrillo después de Martinsa-Fadesa. En 2008, tres años después de aquella fiesta, entró en concurso de acreedores -ahora ha renacido en Córdoba con un macroproyecto de ocio- y con su desmoronamiento cae todo como un castillo de naipes. Jerez también.
Visitamos la zona. Desde la autovía ya se ven las grúas criando herrumbre, con las hormigoneras colgando como ahorcados. Según nos aproximamos, hallamos un lugar vallado que protege un interior con pilares clavados de los que sobresale la ferralla. En un gran agujero central se acumula agua estancada de lluvia. Es un esbozo de lo que iba a ser la piscina y el spa de un hotel con 500 habitaciones. Alrededor de este solar, se esparcen zapatos rotos y muebles destripados. Este lugar de viñedos, hace años arrancados, que se pensó como un nuevo Napa Valley, va camino de convertirse en una escombrera. Enmohece una valla burdeos con las letras corporativas de Solvia, la inmobiliaria del Sabadell, que ahora pretende vender este solar de 7.000 metros a trozos. No ha tenido mucho éxito.
En la siguiente salida de la autovía se encuentra el picadero de caballos que da la bienvenida a lo que es el córner sur de Jerez, donde se celebró la fiesta. Campos de trigo se extienden hasta el lejano río Guadalete. Casi todos los pequeños propietarios de esta extensión de terreno recibieron el 10% con el que se fijaba la opción de compra.
Josefa Segura es una mujer mayor que vive en un chalecito con piscina que se encuentra en la frontera de la pastilla del córner sur. Los fines de semana vienen sus hijos y sus nietos. Es un lugar bonito para vivir. Fue espectadora del cuento de la lechera. "Aquí había muchos mayetitos, propietarios de pequeños terrenos. Se hablaba de que iban a hacer muchas casas. Ahí enfrente está mi vecino Antonio. También vendió, pero tantos años después sigue viniendo los fines de semana y cultivando su huerta. Al final, todo quedó en nada".
Esas pequeñas opciones pertenecían casi en su totalidad a El Turronero. Uno de los propietarios relata cómo se hacían estos tratos. "Nos reunían en un hotel. El Turronero era capaz de estar pendiente de seis operaciones al tiempo, como un maestro de ajedrez en una partida múltiple". Sobre esa pastilla urbanizable del futuro PGOU, un millón de metros, se negoció un futuro imposible. A día de hoy, los mismos que pagaron opciones de compra han llegado a acuerdos con propietarios: finiquitar los acuerdos. Olvidémoslos.
López recuerda aquellos años como frenéticos. "Me salí de aquello. Me quité lo que tenía de suelo de en medio perdiendo dinero y ahora he descubierto una forma de vivir mucho más tranquila dedicando más tiempo a mi gente". Y es que el ascenso de López desde su natal Ubrique como representante de Caser, la agencia de seguros de Cajasol, hasta convertirse en el gran conseguidor de Jerez fue meteórico. López llegó a la ciudad de la mano de Sebastián Romero, que había creado la promotora Rochdale, que en los 90 provocó un crecimiento en horizontal de la ciudad a base de unifamiliares a precios asequibles.
López, cuya estrella estaba de cara gracias a que conseguía locales por casi toda España para una de las grandes firmas de la distribución, Mercadona, realizó una inversión en Jerez: una fábrica de ladrillos. Todo un símbolo. Aún no había llegado la burbuja. A partir de ese momento, López se convirtió en el principal señalador de terrenos para lo que iba a ser una de las mayores fiebres constructoras de toda España. El mercado se descontroló, los precios se dispararon y López siempre estaba allí para solucionar problemas. Antes que el promotor, antes que la inmobiliaria, antes que el constructor, había que pasar por José Luis López, que era el primero que había tomado contacto con el propietario. Pero en el caso del córner sur esa época estaba llegando a su fin. Es cuando López sale de la partida.
¿Qué es lo que ha pasado? En 2007 Pacheco sufre un vapuleo en las elecciones. Gana el PSOE con mayoría absoluta y cambia los colores del Plan General. Juan Pedro Crisol, que fue el delegado de Urbanismo de la alcaldesa Pilar Sánchez, afirma que no intervino en la decisión política de convertir el rojo de la pastilla del córner sur en el amarillo de terreno no sectorizado. Amarillo significa "no hay negocio". Esos terrenos que habían originado la gran fiesta no valían nada. "Si a mí me preguntaran hoy -comenta Crisol- diría que así está bien, que es el momento de que empecemos a mirar al centro de las ciudades y nos olvidemos de construir durante un tiempo".
Pacheco, alcalde entre 1979 y 2003, sorprende hoy con su discurso crítico. "Todo empezó con el plan del 95. Jerez era un hervidero de promotores y el plan que elaboramos era participativo. Las peticiones individuales abocaron a un desparrame del medio físico que conllevaba costes elevadísimos para el municipio. Cuando a principios de la pasada década se agota el Plan del 95 aún hay suelo y actividad, es un nuevo Plan que nace con el boom. Sin embargo, cuando el PSOE gana las elecciones ya habíamos detectado que había que reinterpretar ese Plan y lo único que hacen ellos es cargárselo, saltándose todos los pasos. Se materializa el disparate".
En Tremón, la noticia cae como una bomba. Los propietarios no vuelven a ver ni un euro más de los plazos que se habían convenido y años después pincha la burbuja financiera. Cajasur es de las primeras en caer. Como en todas las entidades intervenidas, los nuevos gestores descubren operaciones bloqueadas: el córner sur.
"La banca nunca pierde, ¿no has jugado nunca al Monopoly?". Pregunta quien fue ejecutivo de una de las cajas que llegaron para jugar en el tablero de Jerez. Caja Duero, CAM, Kutxa, las cajas gallegas... El ex directivo, que venía de una banca comercial tradicional, ficha por una Caja y se sorprende: "Eran bancos suicidas. Esta nueva banca hacia operaciones que estaban fuera de su escala. Se tasaba de cualquier manera. He visto tasaciones de 12 millones [de pesetas] sobre 55 metros útiles. Había que dar créditos, ser muy agresivo, regalar televisores y motos. Nos llevaban a convenciones y montaban espectáculos con estrellas de la televisión para motivarnos, para que todos saliéramos de allí convencidos de que nos teníamos que comer el mercado. La consigna era: vender por lo civil o por lo criminal. Y con esa filosofía de vender por lo criminal llegaron las preferentes. Entonces, me fui. Te voy a decir una cosa: cuando un banco te dice no te preocupes, empieza a preocuparte".
El gran monumento a la burbuja de Jerez se encuentra junto al hospital: un esqueleto de hormigón de lo que iba a ser el futuro palacio de Congresos. Hace años que está abandonado. Es un lugar peligroso. No es difícil romperse una pierna en las decenas de agujeros que han dejado las chapas de las alcantarillas robadas. Hay decenas de restos de carrocerías de automóviles, de coches robados para un desguace previo al tuneo. Detrás del hospital también se compraron terrenos. Era otra pastilla roja que cambió de color el PSOE para darle un uso hospitalario que nunca llegó. Al lado del refulgente palacio del consumo que capitanea Ikea en uno de los mayores parques comerciales de Andalucía. Hace una semanas un enfermo de salud mental escapó del hospital. En pleno ataque, en la oscuridad de la noche, trepó por el fantasma del palacio de Congresos. Desde lo alto, tropezó o se arrojó al vacío, cayendo sobre los escombros de la burbuja. Cayendo sobre el vacío.
Celebran una magnífica operación por la que el anfitrión se acaba de embolsar 200.000 euros, que es sólo un 10% de la transacción total de este terreno rústico que ya aparece señalado en el futuro Plan General con una pastilla roja que le concede la condición de futuro urbanizable. Ninguno de los que está en la fiesta ha puesto el dinero que se celebra. Junto a este lugar se levantará un gran hotel y villas turísticas. Funciona así: hay una sociedad A intermedia que patrocina uno de los abogados presentes y el desarrollo lo hará una sociedad B, Tremón, propiedad de Hilario Rodríguez, un ejecutivo procedente de Alcatel que dio el salto inmobiliario hasta el punto de ser conocido como uno de los 15 señores del ladrillo español. Pero quienes financian esta fiesta no están en ella. Son el Banco Sabadell, que paga el proyecto turístico, y Cajasur, la caja cordobesa, que ha ido "a pulmón" a la operación. Se brinda por ello, aunque el que estará brindando a lo grande es el propietario de los terrenos de enfrente, al otro lado de la autovía, el duque de Tetuán, que ha cobrado en su totalidad de una sociedad mixta formada por la caja levantina CAM, con Tremón. Han pagado muchos millones de euros por terrenos rústicos. Es verano de 2005.
"No había conciencia de que hiciéramos nada malo", cuenta uno de los empresarios que asistió a esa fiesta. "Ganábamos todos: los registradores, el Ayuntamiento con las plusvalías, los propietarios, la sociedad A, la sociedad B, los corbatas verdes de Tecnocasa, los corredores... Ganaban los notarios, que antes ibas a una notaría y había 18.000 personas y ahora hay dos telarañas... Incluso Hacienda, pese a que parte del dinero se perdía en las intermediaciones, ganaba más de lo que gana ahora. Quizá no se pagaba todo lo que se debía pagar, pero una parte sí se pagaba. Además, los bancos daban hipotecas a gente que compraba algo que nunca había soñado tener. Y se generaba empleo. Todo el mundo mojaba del sopón".
Tremón fue el segundo gran catacrac del ladrillo después de Martinsa-Fadesa. En 2008, tres años después de aquella fiesta, entró en concurso de acreedores -ahora ha renacido en Córdoba con un macroproyecto de ocio- y con su desmoronamiento cae todo como un castillo de naipes. Jerez también.
Visitamos la zona. Desde la autovía ya se ven las grúas criando herrumbre, con las hormigoneras colgando como ahorcados. Según nos aproximamos, hallamos un lugar vallado que protege un interior con pilares clavados de los que sobresale la ferralla. En un gran agujero central se acumula agua estancada de lluvia. Es un esbozo de lo que iba a ser la piscina y el spa de un hotel con 500 habitaciones. Alrededor de este solar, se esparcen zapatos rotos y muebles destripados. Este lugar de viñedos, hace años arrancados, que se pensó como un nuevo Napa Valley, va camino de convertirse en una escombrera. Enmohece una valla burdeos con las letras corporativas de Solvia, la inmobiliaria del Sabadell, que ahora pretende vender este solar de 7.000 metros a trozos. No ha tenido mucho éxito.
En la siguiente salida de la autovía se encuentra el picadero de caballos que da la bienvenida a lo que es el córner sur de Jerez, donde se celebró la fiesta. Campos de trigo se extienden hasta el lejano río Guadalete. Casi todos los pequeños propietarios de esta extensión de terreno recibieron el 10% con el que se fijaba la opción de compra.
Josefa Segura es una mujer mayor que vive en un chalecito con piscina que se encuentra en la frontera de la pastilla del córner sur. Los fines de semana vienen sus hijos y sus nietos. Es un lugar bonito para vivir. Fue espectadora del cuento de la lechera. "Aquí había muchos mayetitos, propietarios de pequeños terrenos. Se hablaba de que iban a hacer muchas casas. Ahí enfrente está mi vecino Antonio. También vendió, pero tantos años después sigue viniendo los fines de semana y cultivando su huerta. Al final, todo quedó en nada".
Esas pequeñas opciones pertenecían casi en su totalidad a El Turronero. Uno de los propietarios relata cómo se hacían estos tratos. "Nos reunían en un hotel. El Turronero era capaz de estar pendiente de seis operaciones al tiempo, como un maestro de ajedrez en una partida múltiple". Sobre esa pastilla urbanizable del futuro PGOU, un millón de metros, se negoció un futuro imposible. A día de hoy, los mismos que pagaron opciones de compra han llegado a acuerdos con propietarios: finiquitar los acuerdos. Olvidémoslos.
López recuerda aquellos años como frenéticos. "Me salí de aquello. Me quité lo que tenía de suelo de en medio perdiendo dinero y ahora he descubierto una forma de vivir mucho más tranquila dedicando más tiempo a mi gente". Y es que el ascenso de López desde su natal Ubrique como representante de Caser, la agencia de seguros de Cajasol, hasta convertirse en el gran conseguidor de Jerez fue meteórico. López llegó a la ciudad de la mano de Sebastián Romero, que había creado la promotora Rochdale, que en los 90 provocó un crecimiento en horizontal de la ciudad a base de unifamiliares a precios asequibles.
López, cuya estrella estaba de cara gracias a que conseguía locales por casi toda España para una de las grandes firmas de la distribución, Mercadona, realizó una inversión en Jerez: una fábrica de ladrillos. Todo un símbolo. Aún no había llegado la burbuja. A partir de ese momento, López se convirtió en el principal señalador de terrenos para lo que iba a ser una de las mayores fiebres constructoras de toda España. El mercado se descontroló, los precios se dispararon y López siempre estaba allí para solucionar problemas. Antes que el promotor, antes que la inmobiliaria, antes que el constructor, había que pasar por José Luis López, que era el primero que había tomado contacto con el propietario. Pero en el caso del córner sur esa época estaba llegando a su fin. Es cuando López sale de la partida.
¿Qué es lo que ha pasado? En 2007 Pacheco sufre un vapuleo en las elecciones. Gana el PSOE con mayoría absoluta y cambia los colores del Plan General. Juan Pedro Crisol, que fue el delegado de Urbanismo de la alcaldesa Pilar Sánchez, afirma que no intervino en la decisión política de convertir el rojo de la pastilla del córner sur en el amarillo de terreno no sectorizado. Amarillo significa "no hay negocio". Esos terrenos que habían originado la gran fiesta no valían nada. "Si a mí me preguntaran hoy -comenta Crisol- diría que así está bien, que es el momento de que empecemos a mirar al centro de las ciudades y nos olvidemos de construir durante un tiempo".
Pacheco, alcalde entre 1979 y 2003, sorprende hoy con su discurso crítico. "Todo empezó con el plan del 95. Jerez era un hervidero de promotores y el plan que elaboramos era participativo. Las peticiones individuales abocaron a un desparrame del medio físico que conllevaba costes elevadísimos para el municipio. Cuando a principios de la pasada década se agota el Plan del 95 aún hay suelo y actividad, es un nuevo Plan que nace con el boom. Sin embargo, cuando el PSOE gana las elecciones ya habíamos detectado que había que reinterpretar ese Plan y lo único que hacen ellos es cargárselo, saltándose todos los pasos. Se materializa el disparate".
En Tremón, la noticia cae como una bomba. Los propietarios no vuelven a ver ni un euro más de los plazos que se habían convenido y años después pincha la burbuja financiera. Cajasur es de las primeras en caer. Como en todas las entidades intervenidas, los nuevos gestores descubren operaciones bloqueadas: el córner sur.
"La banca nunca pierde, ¿no has jugado nunca al Monopoly?". Pregunta quien fue ejecutivo de una de las cajas que llegaron para jugar en el tablero de Jerez. Caja Duero, CAM, Kutxa, las cajas gallegas... El ex directivo, que venía de una banca comercial tradicional, ficha por una Caja y se sorprende: "Eran bancos suicidas. Esta nueva banca hacia operaciones que estaban fuera de su escala. Se tasaba de cualquier manera. He visto tasaciones de 12 millones [de pesetas] sobre 55 metros útiles. Había que dar créditos, ser muy agresivo, regalar televisores y motos. Nos llevaban a convenciones y montaban espectáculos con estrellas de la televisión para motivarnos, para que todos saliéramos de allí convencidos de que nos teníamos que comer el mercado. La consigna era: vender por lo civil o por lo criminal. Y con esa filosofía de vender por lo criminal llegaron las preferentes. Entonces, me fui. Te voy a decir una cosa: cuando un banco te dice no te preocupes, empieza a preocuparte".
El gran monumento a la burbuja de Jerez se encuentra junto al hospital: un esqueleto de hormigón de lo que iba a ser el futuro palacio de Congresos. Hace años que está abandonado. Es un lugar peligroso. No es difícil romperse una pierna en las decenas de agujeros que han dejado las chapas de las alcantarillas robadas. Hay decenas de restos de carrocerías de automóviles, de coches robados para un desguace previo al tuneo. Detrás del hospital también se compraron terrenos. Era otra pastilla roja que cambió de color el PSOE para darle un uso hospitalario que nunca llegó. Al lado del refulgente palacio del consumo que capitanea Ikea en uno de los mayores parques comerciales de Andalucía. Hace una semanas un enfermo de salud mental escapó del hospital. En pleno ataque, en la oscuridad de la noche, trepó por el fantasma del palacio de Congresos. Desde lo alto, tropezó o se arrojó al vacío, cayendo sobre los escombros de la burbuja. Cayendo sobre el vacío.
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