UN CANCER NOS DEVORA

Manuel Villoria,
Catedrático de Ciencia Política y de la Administración de la Universidad Rey Juan Carlos de Madrid

El modelo español de urbanismo es el que crea mayores incentivos legales para la especulación de entre todos los de los países desarrollados. De ahí el coste de la vivienda en nuestro país. España tiene el esfuerzo familiar más alto en el acceso a la vivienda de toda Europa; necesitamos 7,24 años de renta familiar íntegra para conseguir una vivienda en propiedad o el 40% del sueldo durante 20 años.

A esto se añaden los problemas medioambientales y de carencia de servicios básicos en múltiples desarrollos urbanísticos, como consecuencia del furor urbanizador que asola nuestro paisaje. Fruto, a su vez, de la altísima rentabilidad que el negocio del ladrillo genera. Y, para culminar el estado de la situación, la corrupción se expande por nuestros gobiernos locales sin que podamos saber ahora, con mínima certeza, hasta dónde llega el cáncer que nos devora

La multiplicación de escándalos vinculados a la denominada "corrupción urbanística" refuerza la tradicional visión "cínica" de la ciudadanía española sobre nuestros gobernantes y contribuye a deslegitimar las instituciones democráticas.

Conviene, de cara a buscar las soluciones, clarificar conceptos y separar efectos de causas. No es lo mismo la corrupción pública que la especulación inmobiliaria o que los atentados medioambientales y el incumplimiento de normativa urbanística.

La corrupción pública implica un abuso de cargo público para un beneficio privado no aceptable legal o éticamente con el cargo desempeñado. Ya sea beneficio directo, para el político o alto cargo que decide, o indirecto, para el partido en que milita o para familiares y amigos. Sin embargo, hay electos locales que toman decisiones dañinas para el medioambiente y/o incumplidoras de la normativa urbanística. Pero lo hacen creyendo que es beneficioso para su pueblo, bien por generación de empleo o desarrollo económico, bien por ingresos municipales extraordinarios, pero sin beneficio privado. En estos casos, no se puede hablar de corrupción, sino de "cortoplacismo", incompetencia o, incluso, de irresponsabilidad criminal. No obstante, en muchos casos los dos supuestos van unidos, y se incumple la normativa con fines corruptos.

Las modalidades de incumplimiento de normativa urbanística a través de las cuales se realizan actividades corruptas son muy variadas. De acuerdo con un excelente estudio puesto en marcha de la Fundación Alternativas, se podrían poner como ejemplos los siguientes: Clasificación del suelo, por ejemplo, permitir construir en suelo no urbanizable en los supuestos en los que no está autorizado; Planeamiento urbanístico, por ejemplo, utilización de modificaciones puntuales de planeamiento en lugar de revisiones de plan, limitando el trámite de información pública; Gestión urbanística, por ejemplo, actuaciones urbanísticas de suelo urbano no consolidado y urbanizable sin el correspondiente proyecto de reparcelación y por lo tanto sin las correspondientes cesiones urbanísticas; Licencias, por ejemplo, otorgar licencias en contra del planteamiento y, por tanto, ilegales; Convenios urbanísticos, por ejemplo, sustitución de la planificación urbanística por convenios puntuales.

Nuestro sistema legal establece que a los propietarios de suelo, de forma discrecional e incluso arbitraria, se les regala el valor público que crea el Plan General. Y se les regala como un bien patrimonial y derecho adquirido. Imaginemos un terreno de secano con valor muy bajo, pero cerca de la costa. Este terreno se separa por una línea en una parte rústico y otro urbanizable. El propietario del terreno urbanizable, como consecuencia de la decisión del trazador de la línea, a partir de que el Plan está vigente, multiplica el valor de su terreno por 100, o por 200 o por… Y lo incrementa sin haber hecho nada, ninguna inversión, ningún cambio de cultivo en el mismo. La razón es que la ley le permite incorporar al valor del terreno el valor virtual del vuelo o aprovechamiento urbanístico que se le reconozca.

Ese valor añadido por la Administración se puede vender y se puede revender, de forma que a quien se le otorgó ese regalo celestial se hace dueño de un capital público, de una subvención encubierta de muchos millones. Sin que se tenga por qué justificar la razón, ni los costes sociales o ambientales de tal decisión por parte de la autoridad local que hizo ese regalo.

A cambio, el propietario tiene que ceder el 10% del terreno y tiene que urbanizar. Pero puede venderlo antes y el que venga detrás podrá promover un convenio urbanístico para que le permitan una mayor edificabilidad, con lo que recuperará lo pagado y mucho más.

Al final, lo que valía prácticamente nada, vale millones y quien compra el piso en ese terreno construido lo paga a precio de oro. En suma, un desastre social.